Новостройки — первичный рынок жилья

Люди приобретают недвижимость в строящихся домах по различным причинам, но всегда возникает вопрос: как купить такую квартиру, чтобы в будущем избежать внезапного появления самых разнообразных и неожиданных проблем. Для того, чтобы этого не случилось, и написана данная статья.

Если проанализировать предложения о продаже квартир в строящихся домах, то можно заметить, что в одном и том же доме цена на одинаковые квартиры может существенно различаться. Разница иногда доходит до 25%. Причина в том, что в роли продавцов квартир могут выступать как сами застройщики, так и субподрядчики с риэлторами. Давайте разберемся с терминологией.

Застройщик

Застройщик – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который имеет в собственности или на правах аренды земельный участок и, который привлекает денежные средства дольщиков для строительства на этом участке многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Субподрядчик

Субподрядчик – это организация либо предприниматель, выполняющий для застройщика определенные виды работ или осуществляющий поставку материалов и получающий от застройщика плату за свои услуги. Как правило, платой является некоторое количество квартир в данном строящемся доме, которыми субподрядчик распоряжается на свое усмотрение.

Риэлтор

Риэлтор – это компания или индивидуальный предприниматель, занимающийся сделками на рынке недвижимости. Риэлтор в данном случае выступает в роли агента, так как действует на основании заключенного договора с застройщиком. Исключения составляют те случаи, когда крупная риэлторская компания выкупает квартиры у застройщика и дальше продает их уже от своего имени.

Теперь понятно, почему цены на одни и те же квартиры в строящемся доме от разных продавцов могут так существенно отличаться. Каждый продавец закладывает свои цены на услуги и преследует сугубо индивидуальные цели. Но, разница в цене на недвижимость от разных продавцов это не единственный фактор, на, который следует обращать внимание при покупке квартиры в строящемся доме. Ниже будут рассмотрены реальные случаи возникновения проблем, взятые из практики работы адвоката по защите прав инвесторов.

Самые дешевые цены на квартиры, как правило, устанавливает субподрядчик. Это объясняется желанием субподрядчика как можно быстрее продать недвижимость, чтобы получить деньги за свои услуги. Проблемы с такими квартирами могут возникнуть следующие. Допустим, подрядчик оказался недобросовестным и выполнил свои обязательства перед застройщиком не в полном объеме. Последний вынужден искать другого субподрядчика и расплачиваться с ним теми же квартирами. И вот тут как раз возникает очень неприятная ситуация для покупателя, когда и прежний и новый субподрядчики уже продали требования к застройщику о передаче квартир в собственность разным лицам.

В результате получается, что на квартиру претендует не один потенциальный собственник. Суд, несомненно, разберется в этой ситуации, но это займет много времени, и еще столько же времени займет взыскание с виновника причиненного ущерба в пользу потерпевшего (если вообще в итоге будет с кого взыскивать в результате банкротства недобросовестного субподрядчика). Такие факты, к сожалению, имеют место.

Такое может произойти тогда, когда в строительстве дома участвует не один застройщик, а два или более, которые заключили между собой договор о совместной деятельности (товарищество), в котором устанавливается доля участия каждого из предприятий.

Строительство любого объекта недвижимости процесс достаточно длительный, за время которого может измениться финансовое положение любого из участников строительства. Проблемы возникают тогда, когда в данной ситуации застройщики не озаботились о перезаключении договора и перераспределении долей. В результате возникает путаница, и одна и та же квартира может быть продана дважды. Причем в этой ситуации страдает не только покупатель, но и застройщик, который в связи с изменившейся финансовой ситуацией своих партнеров, был вынужден вкладывать свои дополнительные деньги, не позаботившись о переоформлении партнерского договора и перераспределении доли своих квартир в товариществе. Суд скорей всего примет сторону того участника, чьи права на квартиру закреплены в договоре о совместной деятельности. Опять же, судебные разбирательства могут растянуться на неопределенный срок.

В идеале, застройщик заключает с риэлтором эксклюзивный договор, который означает, что кроме этого риэлтора продажей квартир в данном доме больше никто другой заниматься не будет, в том числе и сам застройщик.

К сожалению, на практике это далеко не так, и застройщик заключает договоры сразу с несколькими риэлторскими компаниями. И тогда здесь также может возникнуть неприятная ситуация, когда в результате несогласованных действий, появляется риск приобрести квартиру, на которую претендует кто-то другой.
Также встречались случаи мошенничества со стороны риэлторов, когда они брали у потенциального покупателя задаток и предлагали рассрочку платежа. Но когда подходил срок окончательного расчета, неожиданно выяснялось, что застройщик нарушил договор с риэлтором, а вернуть задаток уже невозможно из-за неправильно составленного договора.

Выводы

1. Соблюдайте большую осторожность при приобретении такого дорогого товара, как недвижимость, к тому же еще не существующего в природе;
2. Имейте дело только с проверенными и надежными участниками рынка строящегося жилья, которые давно и успешно работают в этом секторе. И не важно кто это – застройщик, субподрядчик или риэлтор.
3. Никогда ничего не подписывайте договор без предварительно тщательного ознакомления с предлагаемыми документами. Обязательно прибегнете к услугам квалифицированного юриста для помощи в этом вопросе.

Самые распространенные недостатки типовых договоров, которые следует знать:

1. 1. Отсутствие подробного описания продаваемого объекта недвижимости;
   2. Отсутствие сроков сдачи дома и не оговорены санкции за их несоблюдение;
   3. Отсутствие описания случаев и сроков возврата денег при невыполнении сторонами обязательств по договору;
   4. Необходимость предъявлять претензии по месту нахождения застройщика, если договор заключает представитель иногородней компании;
   5. Различные оговорки об отсутствии ответственности за несоответствие реальной площади квартиры к заявленной в договоре.